Mieszkań jest wciąż za mało, a lista dłużników rośnie

O kryzysie mówiono i pisano już wiele. Wpływa on na upadanie przedsiębiorstw i wzrost bezrobocia. Ma to swoje przełożenie na sytuację na rynku mieszkaniowym. W Siemianowicach zadłużenie lokatorskie jest szczególnie widoczne w zasobach komunalnych. Łączne zadłużenie najemców tych mieszkań wynosi niecałe 15 milionów złotych. Doskonale ze ściąganiem należności radzą sobie natomiast spółdzielnie.

W największej w mieście, Siemianowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej zaległości czynszowe stanowią niecałe 3 procent obrotów. - To chyba najlepszy wynik w województwie - mówi Zbigniew Lekston, prezes SSM. - Jest on jednak efektem kilkuletniej, systematycznej pracy z dłużnikami.

Wśród kilkunastu tysięcy członków spółdzielni jest od 50 do 100 uciążliwych dłużników. Ich zaległości wahają się od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Spółdzielnia ma już ułożony dokładny plan jak radzić sobie z takimi osobami. - Zaczynamy się interesować taką rodziną, kiedy czynsz nie jest regulowany przez dwa miesiące. Wysyłamy wtedy upomnienia i wzywamy na rozmowy - wyjaśnia Lekston. - Największy efekt daje wezwanie na posiedzenie zarządu i groźba wykluczenia ze spółdzielni.

Lekston podkreśla, że walka z dłużnikami jest możliwa dzięki wzorowej współpracy z Urzędem Miasta. W latach wcześniejszych nie układała się ona tak dobrze. W 2007 i 2008 roku 15 rodzin zostało eksmitowanych do Chorzowa. - Osoby zadłużone mają możliwość zamiany mieszkania na takie z zasobów komunalnych. Jego dotychczasowi lokatorzy zobowiązują się na spłatę tego zadłużenia. To najczęstsze rozwiązanie problemu. Mamy też trzy mieszkania, które działają jak straszak - tłumaczy prezes. - W ubiegłym roku do mieszkań socjalnych z naszych zasobów trafiły trzy rodziny.

Prezes podkreśla także, że praca z dłużnikami musi się opierać na współpracy. - Staramy się iść dłużnikom na rękę. Umożliwiamy im spłatę zadłużenia w ratach, czasem decydujemy o umoże-niu odsetek. Nie ma natomiast możliwości umorzenia całego długu - tłumaczy Lekston. - W naszych zasobach koszty utrzymania mieszkań są zależne głównie od powierzchni. Wahają się od 200 do 700 złotych.

Ściągalność opłat jeszcze w 2008 roku wynosiła ona 95,3 procent, a w roku ubiegłym było to już tylko 91,8 proc.

W wyniku upomnień o zapłatę i przed skierowaniem sprawy do sądu, najemca może wystąpić do prezydenta, miasta o rozłożenie zaległości czynszowych na raty. Postępowanie ugodowe jest jednak prowadzone przed wypowiedzeniem umowy najmu lokalu i z najemcami wobec których nie zostało wszczęte postępowanie sądowe lub zakończyło się postępowanie sądowe i nie zostało wszczęte postępowanie egzekucyjne. - Kwestia umorzenia należności może zostać rozpatrzona w przypadku najemców zajmujących mieszkania usytuowane wyłącznie w budynkach stanowiących własność gminy - wyjaśnia Irena Chlebik, naczelnik Wydziału Gospodarki Lokalowej. - Mogą się o nie starać rodziny, które są w trudnej sytuacji materialnej., żyjące na skraju ubóstwa i ściągnięcie należności stanowiły zagrożenie dla egzystencji dłużnika i jego rodziny. Nie podlega rozpatrzeniu w zakresie umorzenia wniosek najemcy zamieszkującego w budynku pozostającym w tzw. przymusowym zarządzie gminy, lub w budynkach z udziałem Skarbu Państwa. Każda sprawa rozpatrywana jest indywidualnie.

W Siemianowicach Śląskich jest 235 budynków, które stanowią wyłączną własność gminy. Zgodnie z art. 22 ustawy o ochronie praw lokatorów gmina ma obowiązek z tego zasobu mieszkaniowego wydzielić część lokali, które przeznacza się na wynajem jako lokale socjalne. Tych ostatnich w naszym mieście jest 456.

Obecnie oczekuje na nie 769 wnioskodawców oraz 526 gospodarstw domowych z prawomocnym wyrokiem eksmisyjnym uprawniającym do otrzymania lokalu socjalnego. Jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze od gminy. - W ostatnich dwóch latach nasza gmina nie poniosła żadnych kosztów związanych z wypłacaniem odszkodowań za nie dostarczenie lokali socjalnych - wyjaśnia Chlebik. - Staramy się odzyskiwać lokale mieszkalne. Na podstawie ich standardu kwalifikujmy je na lokale socjalne, które są przeznaczane na wynajem osobom oczekującym na przydział takiego mieszkania. W celu pozyskiwania lokali socjalnych następuje również przekwalifikowywanie istniejących już mieszkań w lokale socjalne - dodaje.

Polskie prawo chroni głównie lokatorów

Rozmawiamy z Janiną Grzegorczyk ze Zrzeszenia Właścicieli i Zarządców Domów

Dobrze być właścicielem?

Nie. Polskie przepisy chronią lokatorów i właściciel nie może realnie dysponować swoją własnością. Chodzi o znaczne obostrzenia przy podwyżkach czynszu, czy spore trudności z pozbyciem się lokatorów, którzy nie płacą czynszów.

Eksmisja to problem?

Jeśli sąd orzeka o eksmisji i przydziela lokatorowi lokal socjalny, to najmniejsza bieda. Nawet jeśli gmina takiego lokalu nie ma, to w końcu znajdzie i przydzieli lokatorowi, a w tym czasie płaci właścicielowi odszkodowanie. Problem jest wtedy, kiedy sąd orzeka przydzielenie lokalu tymczasowego, obowiązek jego zapewnienia ma właściciel budynku. W zrzeszeniu sobie radzimy, ale jeśli właściciel ma jedną kamienicę? Może co najwyżej przenieść dłużnika z ładnego 100-metrowego mieszkania, do podobnego.

Czy gminy chętnie płacą odszkodowania za niezrealizowane eksmisje?

Wnieśliśmy 15 spraw do sądu i wszystkie wygraliśmy, więc samorząd musiał zapłacić odszkodowania, koszty procesu i odsetki, wyszedł na tym gorzej, teraz podpisujemy już ugody.

Jaka jest skala problemu?

Zarządzamy 250 budynkami, większość jest w Katowicach, kilka w Chorzowie, Siemianowicach Śląskich i w Bytomiu, to ok. 2.4 tys. mieszkań i około 7 tys. lokatorów. Mamy ok. 200 niezrealizowanych wyroków eksmisyjnych i zaległości czynszowe na ok. 335 tys. zł. Właściwie w każdym budynku jest problem z lokatorem, który nie płaci czynszu.

Jest szansa na odzyskanie zaległości czynszowych?

Powiedzmy, że w połowie przypadków.

Zadłużenia mieszkańców Siemianowic to spory problem

Z Ireną Chlebik naczelnikiem Wydziału Gospodarki Lokalowej rozmawia Ł. Respondek

Czy w Siemianowicach zaległości czynszowe lokatorów mieszkań komunalnych to duży kłopot?

Zaległości w regulowaniu opłat czynszowych i opłat od czynszu niezależnych stanowią dla miasta poważny problem. Najczęściej powstają one wskutek pogorszenia sytuacji materialnej. Są również wynikiem braku odpowiedzialności najemcy za obowiązek regulowania należności czynszowych. Zasoby mieszkaniowe miasta zazwyczaj zamieszkują osoby o niższym statusie materialnym niż mieszkańcy np. zasobów spółdzielczych.

Ile wynosi zadłużenie siemianowiczan i ilu jest dłużników?

W odniesieniu do zasobów mieszkaniowych miasta na koniec ubiegłego roku zadłużonych powyżej 50 złotych było 3579 najemców.

Zaległości czynszowe naszych mieszkańców narastają już od 1990 roku. W 2008 roku wynosiły 13 434 276 zł a pod koniec roku ubiegłego wynosiły już 14 850 833 zł.

Jak wygląda procedura ściągania tych należności?

Wykonawcą czynności związanych z windykacją zaległych należności z tytułu czynszu i opłat od czynszu niezależnych (w tym eksmisja z lokalu), jest Miejskie Przedsiębiorstwo Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej.

W pierwszej kolejności wysyłane jest upomnienie dla najemcy o zaległości. W drugim upomnieniu wskazywany jest już termin rozwiązania umowy. Jeżeli do niego dochodzi to kolejnym krokiem jest skierowanie sprawy do sądu o należności czynszowe, a następnie skierowanie sprawy do sądu o eksmisję.

W ubiegłym roku ściągalności czynszu oraz opłat niezależnych za lokale mieszkalne i użytkowe wyniosła 91,8 proc.